[28 апреля] Международная онлайн-конференция «EdTech педагога-практика» Подтвердить участие→
Конкурс разработок «Пять с плюсом» апрель 2021
Добавляйте свои материалы в библиотеку и получайте ценные подарки
Конкурс проводится с 1 апреля по 30 апреля

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ КУРСОВОЙ РАБОТЫ в рамках изучения профессионального модуля ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества. Для специальности 21.02.05 З

Методические рекомендации разработаны в соответствии с требованиями нормативно-правовой документации, используемой при проведении оценки недвижимости. В методических рекомендациях приведены алгоритмы оценки стоимости недвижимости сравнительным, затратным и доходным подходами. Выполнение курсовой работы позволит закрепить теоретические знания, приобрести практические навыки в области оценки недвижимости, расширить кругозор в данной сфере, сформировать комплексное представление о процессе оценки, научиться применять теоретические знания для решения практических задач. Настоящие методические указания содержат требования, предъявляемые к курсовой работе, в рамках изучения профессионального модуля ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества для специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения.
Просмотр
содержимого документа

Министерство образования, науки и молодежной политики

 Краснодарского края

государственное бюджетное профессиональное  образовательное учреждение Краснодарского края

«АХТЫРСКИЙ ТЕХНИКУМ ПРОФИ-АЛЬЯНС»

 

D:\Сайт\ir2.jpg 

 

 

 

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО ВЫПОЛНЕНИЮ КУРСОВОЙ РАБОТЫ

в рамках изучения профессионального модуля

ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества.

Для специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

 

 

C:\Users\lisey\Desktop\методички\методичка к к.р. оценка недвижимости\osobennosti-sravnitelnogo-podxoda-k-ocenke-nedvizhimosti.jpg

 

 

 

2017 год

УТВЕРЖДАЮ

Директор ГБПОУ КК АТП   

 

____________ Л.Н. Погорелова

 

«______»_____________ 20___г.

 

 

 

Методические рекомендации разработаны в соответствии с требованиями нормативно-правовой документации, используемой при  проведении оценки недвижимости.

В методических рекомендациях приведены алгоритмы оценки стоимости недвижимости сравнительным, затратным и доходным подходами. Выполнение курсовой работы позволит закрепить теоретические знания, приобрести практические навыки в области оценки недвижимости, расширить кругозор в данной сфере, сформировать комплексное представление о процессе оценки, научиться применять теоретические знания для решения практических задач.

Настоящие методические указания содержат требования, предъявляемые к курсовой работе, в рамках изучения профессионального модуля ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества для специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения.

 

 

 

 

 

Организация разработчик: ГБПОУ КК «Ахтырский техникум Профи-Альянс»

 

 

Разработчик:

Преподаватель                                                                                 Е.В. Гайдак

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

1 Общие положения…………………………………………………...

3

2 Цели и задачи выполнения курсовой работы……………………...

4

3 Оформление курсовой работы……………………………………...

3

3.1 Общие требования…………………………………………………

3

3.2 Оформление структурных элементов и разделов……………….

7

3.3 Оформление подразделов, пунктов и подпунктов………………

8

3.4 Нумерация страниц………………………………………………..

8

3.5 Оформление иллюстраций………………………………………..

9

3.6 Выполнение чертежей и схем…………………………………….

10

3.7 Оформление диаграмм…………………………………………….

10

3.8 Оформление таблиц……………………………………………….

11

3.9 Оформление формул………………………………………………

13

3.10 Оформление списка использованных источников……………..

14

3.11 Оформление приложений………………………………………

15

3.12 Ссылки……………………………………………………………

15

3.13 Подготовка презентации………………………………………

16

4 Защита курсовой работы…………………………………………..

18

4.1 Процесс защиты курсовой работы……………………………….

18

4.2 Рекомендуемая структура отчета в ходе защиты курсовой работы…………………………………………………………………..

19

4.3 Критерии оценки курсовой работы…………………………….

19

5 Структура и содержание курсовой работы………………………..

21

5.1 Структура курсовой работы………………………………………

21

5.2 Содержание  курсовой работы……………………………………

22

6 Список рекомендованных источников информации……………...

52

7 Приложения………………………………………………………….

53

ПриложениеА………………………………………………………….

54

Приложение Б………………………………………………………….

55

 

 

 

 

 

 

 

  1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Подготовка и защита курсовой работы является одной из форм промежуточного контроля успеваемости, позволяющей оценить знания, умения и уровень приобретенных компетенций обучающихся.

Развитие в России рыночных отношений потребовало формирования нового вида деятельности – оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Процесс выполнения курсовой работы состоит из следующих этапов:

  • Составление плана выполнения курсовой работы;
  • Изучение информационных источников;
  • Подбор теоретического материала;
  • Сбор информации об объекте оценки;
  • Расчет рыночной стоимости объекта оценки тремя подходами;
  • Согласование полученных результатов;
  • Выполнение и оформление курсовой работы;
  • Подготовка презентации;
  • Подготовка к защите;
  • Защита курсовой работы.

В результате выполнения курсовой работы обучающийся должен хорошо разбираться в технологии оценки недвижимости. Знать порядок написания отчета об оценке объекта недвижимости.

 

 

 

 

 

  1. ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ВЫПОЛНЕНИЯ КУРСОВОЙ РАБОТЫ

 

Курсовая работа  является самостоятельной творческой работой студента и выполняется на основе знаний и навыков, полученных при освоении данной дисциплины.

Целью выполнения курсовой работы является систематизация и закрепление теоретических знаний по вопросам оценочной деятельности в Российской Федерации и получение практических навыков по оценке недвижимости.

Задачей выполнения курсовой работы является приобретение навыков самостоятельного решения основных вопросов по порядку и методике определения оценки объекта недвижимого имущества, влияние теоретических основ, на практику оценки.

Выполняя курсовую работу, необходимо показать умение проводить оценку недвижимого имущества, использовать в работе нормативную документацию для получения более достоверных результатов оценки.

При выполнении курсовой работы обучающиеся должны показать умения: оформлять договор с заказчиком и задание на оценку объекта оценки;собирать необходимую и достаточную информацию об объекте оценки и аналогичных объектах;производить расчеты на основе приемлемых подходов и методов оценки недвижимого имущества;обобщать результаты, полученные подходами, и делать вывод об итоговой величине стоимости объекта оценки;подготавливать отчет об оценке и сдавать его заказчику;руководствоваться при оценке недвижимости Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки и стандартами оценки.

 

 

 

3. ОФОРМЛЕНИЕ КУРСОВОЙ РАБОТЫ

3.1 Общие требования

Страницы текста, иллюстрации, таблицы должны соответствовать формату А4. Допускается представлять иллюстрации и таблицы на листах формата А3.

Текст курсовой работы набирается шрифтом TimesNewRoman на одной стороне листа белой бумаги. Размер шрифта 14 пт. Текст печатается через полтора интервала.

Текст, иллюстрации и таблицы следует располагать, соблюдая следующие размеры полей:

  • верхнее – 20 мм;
  • левое – 30 мм;
  • нижнее – 25 мм;
  • правое – 15 мм;

Качество текста курсовой работы должно удовлетворять требованию их четкого воспроизведения копированием на сканере.

Вписывание в отпечатанный текст записки отдельных слов, формул и знаков не допускается.

Опечатки, описки и графические неточности исправлять подчисткой, закрашиванием белой краской с последующим нанесением букв, цифр, изображения, а также аккуратным подклеиванием бумаги того же качества с нанесенными буквами, цифрами или без таковых не допускается.

В тексте курсовой работы кроме разделов, подразделов, пунктов и подпунктов следует выделять абзацы. Абзац – часть текста, объединенная одной микро-темой. Абзац начинается и заканчивается абзацным отступом. Абзацный отступ слева равен 1,25 мм. Правильное применение абзацев улучшает восприятие и понимание текста. Нормальным считается абзац, содержащий 3–5 предложений.

При составлении предложений не следует:

  • злоупотреблять причастными и деепричастными оборотами;
  • употреблять очень длинные предложения;
  • допускать различное толкование;
  • отступать от установленных стандартом или, при отсутствии такового, общепринятых в научно-технической литературе терминов, обозначений и определений;
  • применять для одного и того же понятия различные термины (синонимы);
  • употреблять без цифр вместо слов математические символы, например: > (больше), ≠ (не равно), а также знаки № (номер), % (процент);
  • употреблять в тексте математический знак минус (-) перед от­рицательным значением величин, вместо него следует написать «Минус» (за исключением температуры);
  • применять индексы стандартов без регистрационного номера. В тексте допускается сокращение слов и словосочетаний по ГОСТ.7.12-77.

Разрешается часто повторяемые специальные термины писать их аббревиатурой. В этом случае при первом употреблении такого термина он воспроизводится полностью, а в скобках – его аббревиатура.

Например: Федеральный стандарт оценки (ФСО)....

Интервалы величин в тексте записывают в виде "от" и "до" или через три точки.

Например: от 2 до 5 % или 2...5 %.

Многозначные цифры записывают, разделяя пробелами на классы.

Например:60 000 рублей, 1 000 000 рублей.

Порядковое числительное вводится в текст с указанием падежных окончаний. При перечислении более двух числительных такое окончание ставится один раз.

Например:ЗданияI, II и II-й группы капитальности.

Числа с размерностью пишутся только цифрами, до десяти при отсутствии размерности – словами, свыше десяти – цифрами.

Например:Отметим на кривой четыре точки. Отметим на кривой 15 точек. Участок 5 км.

Дроби всегда пишутся цифрами.

Например, уменьшим на 1/3.

3.2 Оформление структурных элементов и разделов

К структурным элементам относятся:

– содержание;

– введение;

– основная часть;

– заключение;

– список использованных источников.

Основная часть делится на разделы. Под разделом следует понимать относительно самостоятельную часть курсовой работы.

Наименованием структурных элементов и разделов служат заголовки, которые следует располагать с абзацного отступабез точки в конце.

Заголовки следует выполнять ПРОПИСНЫМИ буквамижирным шрифтом, не подчеркивая.

Подзаголовки следует выполнять строчными буквами, начиная с прописной буквы,жирным шрифтом, не подчеркивая.

Если заголовок включает несколько предложений, их разделяют точками. Переносы слов в заголовках не допускаются. Точка в конце заголовка не ставится.

Между заголовками разделов и подразделов, подразделов и основным текстом следует оставлять пустую строку.

Каждую главу курсовой работы следует начинать с новойстраницы.

 

 

3.3 Оформление подразделов, пунктов и подпунктов

Подразделы и пункты должны иметь заголовки. Подпункты заголовка не имеют.

Заголовки подразделов следует начинать с абзацного отступа 1,25мм с прописной буквы, без точки в конце. Если заголовок включает несколько предложений, их разделяют точками. Переносы слов в заголовках не допускаются. Не допускается заканчивать страницу заголовком или его частью.

Подпункты начинаются с абзацногоотступа.

Подразделы должны иметь нумерацию в пределах раздела, пункты – в пределах раздела и подраздела, подпункты – в пределах раздела, подраздела и пункта.

Вышеуказанные элементы должны иметь нумерацию арабскими цифрами, разделенными точками, а после последней цифры точка не ставится.

Например:

2.3 –третий подраздел второй главы курсовой работы;

2.3.1 –первый пункт третьего подраздела второй главы курсовой работы;

2.3.1.4 –четвертый подпункт первого пункта третьего подраздела второй главы курсовой работы.

3.4 Нумерация страниц

Страницы курсовой работы следует нумеровать, соблюдая сквозную нумерацию по всему тексту.

Номер страницы проставляется в центрев нижней части листа арабскими цифрами. Размер шрифта12 птбез точки.

Первой страницей считается титульный лист. Номера страниц не ставятся (но включаются в общую нумерацию) на титульном листе, задании. Нумерация страниц ставится, начиная с содержания.

 

3.5 Оформление иллюстраций

В виде иллюстраций следует оформлять чертежи, графики, схемы, диаграммы, фотоснимки и т.п.

Иллюстрации следует располагать не­посредственно после текста, в котором они упоминаются впервые, или на следующей странице.

На все иллюстрации должны быть даны ссылки. В записке следует писать, например:...в соответствии с рисунком 2…

Иллюстрации каждого приложения обозначают отдельной нумерацией арабскими цифрами с добавлением перед цифрой обозначения приложения.

Например:Рисунок А.3

Иллюстрации при необходимости могут иметь наименование и пояснительные данные (подрисуночный текст). Пояснительные данные приводятся сразу после рисунка.

Иллюстрация обозначается словом «Рис.», после чего ставится точка и номер рисунка и помещается после пояснительных данных или под иллюстрацией, если поясняющих данных нет.

Название рисунков, схем, диаграмм выравнивают по центру.

Иллюстрации следует нумеровать арабскими цифрами в пределах записки либо в пределах каждой главы (например, «Рис. 3.2», где цифра 3 обозначает номер главы, цифра 2 – порядковый номер рисунка в главе 3).

C:\Users\lisey\Desktop\ПМ04 оценка\курсовая работа\методичка к к.р. оценка недвижимости\ocenka.jpgC:\Users\lisey\Desktop\ПМ04 оценка\курсовая работа\методичка к к.р. оценка недвижимости\real-estate-valuation.jpg

а) холл; б) общий вид объекта оценки.

Рис. 1.2 – Объект оценки

3.6 Выполнение чертежей и схем

Основные требования к чертежам изложены в ГОСТ 2.109 - 73 ЕСКД. Основные требования к чертежам.

Основные требования к выполнению схем изложены в ГОСТ 2.701-76. ЕСКД. Схемы. Виды и типы. Общие требования к выполнению.

Пример оформления схемы:

http://www.studfiles.ru/html/2706/418/html_Y49tZ3vsw8.0RhE/htmlconvd-yaiLUO_html_m46bd3cf3.png

1– торговый павильон; 2 – место разгрузки автомобиля (отсыпка щебнем); 3 – главный вход в торговый павильон; 4 – грунтовая дорога; 5 – улицы города; 6 – здания.

Рис. 1.4 – Схема подъездного пути к торговому павильону

3.7 Оформление диаграмм

Диаграмма должна иметь наименования, поясняющие изображенную функциональную зависимость. Ниже приводятся примеры некоторых способов выполнения диаграмм.

C:\Users\lisey\Desktop\ПМ04 оценка\курсовая работа\методичка к к.р. оценка недвижимости\i4X97N2P2.jpg

Рис. 1 – Средние цены на жилье в России

C:\Users\lisey\Desktop\ПМ04 оценка\курсовая работа\методичка к к.р. оценка недвижимости\iLPT12DD0.jpg

Рис. 2 – Структура коммерческой недвижимости по виду назначения

3.8 Оформление таблиц

Цифровой материал, однородный в каком-либо отношении и имеющийся в большом количестве, целесообразно оформлять в виде таблиц.

Текст внутри таблицы набирается шрифтом TimesNewRoman. Размер шрифта 14 пт. Допускается 12 пт и одинарный междустрочный интервал (только внутри таблицы).

Таблица должна располагаться в тексте сразу после первого упоминания о ней или на следующей странице.

Нумерация таблиц может быть как сквозная, так и внутри каждой главы (например, «Таблица 12» или «Таблица 3.2», где цифра 3 обозначает номер главы, цифра 2 – порядковый номер таблицы в главе 3). Слово «Таблица» пишется с выравниванием по правому краю таблицы.

Таблица должна иметь заголовок. Его выполняют строчными буквами (кроме первой прописной) и помещают над таблицей с выравниваниемпо центру таблицы.Название таблицы следует отделять от основного текста пустой строкой.

Заголовки граф таблицы начинают с прописных букв, а подзаголовки - со строчных, если они составляют одно предложение с заголовком графы.

Таблица 1

Расчет согласования скорректированных цен

Характеристики

Оцениваемый объект

Объекты аналоги

1

2

3

1

2

3

4

5

Скорректированная цена, руб.

-

4 012 270,8

3 599 210,4

4 725 914,2

Количество внесенных поправок

-

7

5

7

Удельный вес значения

-

0,29

0,42

0,29

Средневзвешенная цена, руб.

-

4 045 742 руб.

 

Заголовки граф записывают параллельно строкам таблицы. Диагональное деление головки таблицы не допускается.

Если строки или графы таблицы выходят за формат листа, таблицу делят на части, которые переносят на другие листы, помещают на одном листе рядом или одну под другой. При переносе части таблицы на другой лист заголовок помещают только над первой частью. Если части таблицы помешают рядом, в каждой части повторяют «шапку». «Шапка» таблицы выравниваетсяпо центруячейки.

Слово «Таблица», заголовок и порядковый номер таблицы указывают один раз над первой частью таблицы, над последующими частями пишут слово «Продолжение таблицы» с выравниванием по правому краю, если таблица в документе одна, и «Продолжение таблицы 2» с указанием номера, если документ содержит две и более таблицы.

Если таблица размещается на более чем двух листах, то над последней частью следует писать «Окончание таблицы».

3.9 Оформление формул

Все формулы нумеруют в пределах записки арабскими цифрами. Номер формулы указывают на расстоянии 25 мм от правого краялиста на уровне формулы в круглых скобках, без точки в конце.

Например:

((Sаналога-Sобъекта оценки)/(Sобъекта оценки)*100%.                                        (2.5)

Нумерация может быть сквозной или внутри каждой главы (тогда номер формулы имеет вид (2.5), где 2 – номер главы, 5 – номер формулы в главе 2).

Формулы сверху и снизу отделяются пустыми строками от основного текста. Если следует несколько формул подряд, то их можно не отделять пустой строкой друг от друга. При наличии подряд нескольких формул их отделяют знаком «точка с запятой».

Формула располагается непосредственно после первого упоминания о ней в тексте или на следующей странице.

Пояснение значений символов и числовых коэффициентов следует проводить непосредственно под формулой в той же последовательности, в которой они даны в формуле.

Значение каждого символа и числового коэффициента следует давать с новой строки.

Первую строку пояснения начинают со слова «где» без двоеточия и без абзаца.

Если уравнение не помещается в одну строку, то должно быть перенесено после одного из математических знаков с повтором этого математического знака.

Если в тексте применяют формулу, буквенным значениям которой уже дано объяснение, и она является последним членом предложения, то после нее ставят точку.Если в формуле есть буквенные обозначения, которые уже объяснялись, то снова их не расшифровывают.

Ссылки в тексте на номер формулы дают в круглых скобках, например «…по формуле (3)».

3.10 Оформление списка использованных источников

В список использованных источников вносится литература, применяемая в курсовой работе в порядке ее использования (либо по алфавиту).

Примеры оформления библиографических описаний по ГОСТ7.1 – 2003)

Балабанов И. Т. Основы финансового менеджмента : учеб.пособие / И. Т. Балабанов.– 3-е изд., перераб. и доп. –М.: Финансы и статистика, 2000. – 528 с.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда утв. приказом N 17-139 от 26.12.97 / В. В. Авдеев и др.; под ред. Н. М. Вавуло. –М., 1998.–288 с.

СНиП 4.04-91: Сборник сметных цен на материалы, изделия и конструкции. – М. : Госстрой СССР, 1994. – Т. 2. : Средние сметные цены на материалы, изделия и конструкции для строительства в р-нах Крайнего Севера и отд. местностях, приравн. к ним : (базисные пункты террит. р-нов 21С-ЗОС), ч. 3 : Материалы и изделиядлясан.-техн. работ. – 184 с.

ГОСТ Р 517721 - 2001. Аппаратура радиоэлектронная бытовая. Входные и выходные параметры и типы соединений. Технические требования. – Введ. 2002-01-01. – М.: Изд-во стандартов, 2001. – IV, 27 с.

Цветков А. В. Стимулирование в управлении проектами [Электрон.ресурс] / А. В. Цветков.–М. : Апостроф, 2001.–143 с. Режим доступа:http:/www.aup.ru/books/m109.ru

3.11 Оформление приложений

Приложения оформляют как продолжение пояснительной записки на последующих ее листах.

Каждое приложение должно начинаться с новой страницы с указанием сверху посередине страницы слова «Приложение». В обоснованных случаях оно должно иметь заголовок, который записывают с выравниванием по центрус прописной буквы отдельной строкой.

Приложения обозначают заглавными буквами русского алфавита, начиная с А, за исключением букв Ё, 3, И, О, Ч, Ь, Ы, Ъ.

После слова «Приложение» следует буква, обозначающая его после­довательность.

На все приложения в тексте обязательно должны быть ссылки.

В содержании перечисляют все приложения с указанием их номеров и обозначений.

3.12Ссылки

Ссылки на источники следует указывать порядковым номером по списку источников, выделенных скобками: [3] и [3,4], если делается ссылка на несколько источников одновременно.

 

 

3.13 Подготовка презентации

План презентации проекта

Составьте план презентации заранее. Не забывайте об обязательных разделах:

  1. Титульная страница (первый слайд);
  2. Введение;
  3. Основная часть презентации (обычно содержит несколько подразделов);
  4. Заключение.

Основная часть презентации – самая важная. При её создании представьте, что вас будут слушать люди, слабо знакомые с темой доклада. Всем должно быть понятно, о чём вашакурсовая работа и какова ваша роль в том, что вы описываете.

Оформление презентации

Оформляйте текст и заголовки разных слайдов  в одном стиле.

Если выбрали для заголовков синий цвет и шрифт «Cambria», на всех слайдах заголовки должны быть синими и Камбрия. Выбрали для основного текста шрифт «Calibri», на всех слайдах придётся использовать его.

Другим шрифтом и цветом можно выделять цитаты и примечания (но их не должно быть слишком много).

Не увлекайтесь чрезмерным выделением жирным шрифтом, курсивом и цветным текстом.

Цвет фона презентации

Следите за тем, чтобы текст не сливался с фоном, учитывайте, что на проекторе контрастность будет меньше, чем у вас на мониторе.

Лучший фон – белый (или близкий к нему), а лучший цвет текста – черный (или очень тёмный нужного оттенка).

 

 

Оформление титульного слайда

Из содержимого первого слайда должно быть понятно, о чём речь, к кому это относится, кто автор. Для этого не забудьте указать:

  • Наименование учебного заведения;
  • Тему курсовой работы;
  • Фамилию, имя и отчество докладчика (полностью);
  • Вашего руководителя (если работа выполнена под чьим то руководством).

Обратите внимание, что дизайн первого слайда обычно отличается от последующих (общий стиль соблюдается), а тема курсовой работы должна быть оформлена самым крупным шрифтом.

Размер шрифта в презентации

Размер шрифта для заголовка слайда должен быть не менее 24, а лучше от 32 и выше.

Размер шрифта для основного текста лучше выбрать от 24 до 28 (зависит от выбранного типа шрифта).

Менее важный материал (дополнения и примечания) можно оформить шрифтом от 20 до 24.

Изображения в презентации

Постарайтесь подобрать подходящие изображения (фотографии, графики, схемы и т.д.)

Помните, что презентация должна быть наглядной, а изображения значительно повышают наглядность. Только не переусердствуйте, изображения должны сменяться текстом.

Финальный слайд

Многие думают, что на заключении можно остановиться.Но есть простой ход, который вызовет положительные эмоции у слушателей: сделайте последний слайд с благодарностью за внимание!
 

4. ЗАЩИТА КУРСОВОЙ РАБОТЫ

 

4.1 Процесс защиты курсовой работы

Защита курсовой работы является публичной, осуществляется в дни, установленные расписанием занятий в присутствии специально создаваемой комиссии из числа преподавателей учебного заведения.

Защита курсовой работы осуществляется по следующему алгоритму:

- доклад обучающегося при помощи подготовленной презентации, в ходе которого излагаются основные положения курсовой работы;

- вопросы членов комиссии к докладчику и его ответы;

- заключительное слово студента;

- выставление итоговой оценки.

Доклад в ходе защиты курсовой работы не должен превышать 15 минут. Студенту целесообразно продумать и написать свое выступление, однако докладывать следует свободно, без привязки к тексту. В ходе отчета целесообразно активно использовать демонстрационный материал. Излагать мысли следует четко, не торопясь. Ответы на вопросы в ходе защиты должны быть краткими и четкими, без повторения того, что уже было сказано в ходе отчета.

Заключительно слово в ходе защиты работы иногда имеет решающее значение для окончательной оценки, что не всегда учитывается студентами. В заключительном слове даются ответы на замечания, вопросы и т.д., возникшие в ходе прений, проясняются неясные для комиссии вопросы и пр.

 

 

 

4.2 Рекомендуемая структура отчета в ходе защиты курсовой работы:

1. Актуальность темы курсовой работы.

2. Цель и задачи курсовой работы.

3. Теоретическая и методологическая база курсовой работы.

4. Теоретическая и практическая значимость курсовой работы.

5. Структура и основное содержание курсовой работы.

6. Практические рекомендации и предложения.

4.3 Критерии оценки курсовой работы.

Оценка «отлично» выставляется, если:

  • тема полностью и глубоко раскрыта;
  • изучен и использован при написанииработы большой объем отечественных зарубежных источников,законодательных и нормативных материалов, материалов периодической печати;
  • все разделы изложены методически правильно;
  • использован, проанализирован и обобщен современный фактический материал, иллюстрирующий теоретические выводы;
  • в работе присутствуют элементы творчества,самостоятельности, что подтверждается выводами, попытками собственной интерпретации студентом ключевых понятий;
  • работа грамотно оформлена и соблюдены все указания технического характера.

Оценка «хорошо» выставляется при наличии 1-2-х замечаний по содержанию или оформлению работы (или того и другого), которые не носят принципиального характера (раскрытия темы или несамостоятельного изложения).

Оценка «удовлетворительно» выставляется в том случае, если недостаточно глубоко раскрыта тема, имеются замечания по существу содержания разделов и оформления.

Возможности сети «Интернет» целесообразно использовать лишь как выборочную информацию для характеристики отдельных разделов, глав, вопросов, но не как готовый вариант работы.

Если работа выполнена только через сеть «Интернет», то она не допускается к защите.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. СТРУКТУРА И СОДЕРЖАНИЕ КУРСОВОЙ РАБОТЫ

5.1 Структура курсовой работы

Примерный список структурных элементов, из которых должна состоять курсовая работа:

  1. Титульный лист
  2. Содержание
  3. Введение

Ваша теория

  1. Теоретические основы оценки объектов недвижимости
    1. Основные понятия оценки недвижимости
    2. Процесс оценки
    3. Подходы к оценке стоимости объекта
  2. Описание объекта оценки
    1. Точное описание объекта оценки
    2. Анализ социально-экономического положения района
    3. Анализ рынка недвижимости города или района
    4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
  3. Определение рыночной стоимости объекта оценки
    1. Сравнительный подход
    2. Затратный подход
      1.   Расчет восстановительной стоимости объекта оценки
      2.   Определение совокупного износа объекта оценки
      3.   Расчет итоговой стоимости объекта оценки затратным подходом
    3. Доходный подход
    4. Согласование результатов
  4. Заключение;
  5. Список используемых источников;
  6.  Приложения.

5.2 Содержание  курсовой работы

Титульный лист

Пример оформления титульного листа приведен в Приложении А.

Содержание

От того на сколько грамотно вы напишите содержание к своей будущей курсовой работе, будет, зависит весь процесс работы.

Заключительный вариант содержания обязательно согласуйте с руководителем курсовой работы. Все вопросы содержания должны иметь логическую связь между собой, каждый предыдущий этап (пункт) должен обуславливать последующим и давать ответ на установленный вопрос, проще говоря, раскрыть суть темы.

Все предъявляемые требования к содержанию курсовой работы, имеют строгую последовательность:

- в содержании должны быть вопросы, которые полностью раскрывают тему, и концентрированно отражают план работы;

- содержание должно предусмотреть последовательное, логическое, взаимосвязанное раскрытие итогов изучения;

- не допускаются вопросы, ответы на которые содержатся в прошлых или последующих пунктах работы;

- нельзя внедрять вопросы, детализирующие более общий вопрос без предварительного внесения в содержание предоставленного общего вопроса;

- содержание должно быть написано в форме неразрывных предложений, а не в форме вопросительных.

В качестве примера оформления можно использовать содержание данных методических рекомендаций.

Введение

Для полноценной курсовой работы введение должно содержать:

1.      Актуальность темы курсовой работы

2.     Цель исследования курсовой работы

3.      Задачи исследования

4.      Объект исследования

5.      Предмет исследования

6.      Теоретическая база исследования  (теоретическое значение)

7.      Практическая база исследования  (практическая значимость работы)

8.      Нормативно-правовая база

9.      Гипотеза.

Самый первый элемент хорошего введения – это актуальность темы работы. Иногда используется формулировка «актуальность исследования», что по сути одно и тоже.

Актуальность, как элемент введения курсовой работы, предполагает  ответ на простой вопрос: почему тема Вашей работы сейчас имеет значение?

Цель исследования – второй по порядку элемент введения, но по значимости он первый. Ни одна курсовая работа не будет допущена к защите, если в её введении не указана цель работы. При формулировании цели работы  лаконичней и проще всего остановиться на указании её темы. При этом в начало надо добавить шаблонные фразы: «изучить особенности…», «исследовать…», «определить сущность…», «рассмотреть специфику...».  

Задачи исследования – это конкретные вопросы, ответ на которые позволяет добиться цели работы. В качестве задач самым логичным является перечисление названий глав / параграфов Вашей работы. При этом в начало, как и в случае с целью, нужно добавить шаблонные фразы: «исследовать…», «изучить особенности…», «определить сущность…», «рассмотреть специфику...».

Объект и предмет курсовой работы - одни из наиболее проблемных моментов во введении к курсовой работе.

Объект исследования – это та сфера (область, круг лиц) на уровне которой происходит изучение темы работы.

Для курсовых работ  предмет исследования – это повторение темы работы. Либо выделение самого важного из всей формулировки темы работы.

Следующий элемент введения курсовой работы – это методы исследования. Метод исследования – это определенный приём или техника изучения чего-либо. Чтение учебника, опрос одногруппников и даже банальное сравнение двух спичек путём наложения их друг на друга – всё это методы исследования, методы познания действительности, которые помогают нам разобраться в сути вещей.

Вполне уместным является указание обобщённого названия группы методов. Например: «В курсовой работе применялись общетеоретические методы, а также опрос и наблюдение».

 Теоретическая база исследования, как элемент введения к курсовой работе, предполагает подробное описание используемых источников, с указанием их авторов, названий и времени выхода в свет их разработок. Здесь можно отметить дискуссионные вопросы темы, различие позиций авторов. Уместным будет отразить эволюцию мнений и точек зрения учёных относительно проблем и вопросов, рассматриваемых в курсовой работе.

При описании нормативно-правовой база исследования необходимо подробно перечислить весь комплекс нормативно-правовых актов, которые регулируют предмет исследования, а главное – были упомянуты в тексте курсовой работы. В состав правовой базы исследования обычно входят Конституция, Кодексы, законы, постановления и указы, а также разъяснения, письма и инструкции государственных министерств и ведомств. Нормативную базу составляют различные ГОСТы, СНИПы, технические регламенты, правила и инструкции.Важнейшим условием нормативно-правовой базы является её актуальность. Студент должен убедиться, что применяемые им законы и прочие нормативные акты действуют в настоящий момент на территории России.

Рекомендации по формулировкам для введения: В ходе написания данной курсовой работы были задействованы следующие нормативно-правовые акты:… кодекс РФ, ФЗ «О….», Постановление правительства № … от … года «О мерах по….».Указанные источники регулируют ключевые вопросы исследования и составляют его нормативно-правовую базу.

При написании курсовой работы практической базой исследования будут разнообразные документы, на основе которых будет проводиться практический анализ (технический паспорт на объект недвижимости, кадастровый паспорт и т.д.).

Для курсовой  работы важным элементом введения является гипотеза.

В самом общем смысле, гипотеза — это предварительное предположение (или начальная версия), подтверждение или опровержение которой является завершающим этапом курсовой работы.

Гипотезу, сформулированную во введении нужно доказать или опровергнуть в заключении.

Теоретические основы оценки объектов недвижимости

Основные понятия оценки недвижимости. В своей профессиональной деятельности оценщик пользуется следующими понятиями: земельный участок, недвижимость, объект аналог, рыночная стоимость, рынок недвижимости, заказчик, оценщик, отчет и многими другими. Описывая основные понятия оценки недвижимости обучающемуся необходимо  дать четкие формулировки понятий, которыми он будет пользоваться.

Процесс оценки.Процесс оценки –это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости объекта недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости – сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких этапов. Соблюдение всех необходимых условий процесса оценки приводит к наилучшим результатам.

Обучающийся должен описать процесс оценки, пользуясь учебной литературой в библиотеке техникума или ресурсами интернета.

Подходы к оценке стоимости объекта. Для достижения максимально точной оценки имущества используются специальные подходы, которые необходимо рассмотреть в курсовой работе.

При определении стоимости недвижимого имущества используют три основных подхода:

  • Затратный подход;
  • Сравнение рыночных продаж;
  • Доходный подход.

Обучающемуся необходимо подробно охарактеризовать подходы, используемые для определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Описание объекта оценки

Точное описание объекта оценки. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точны, трудно дать обоснованное заключение. В связи с этим оценщик должен собрать информацию, подтверждающую его выводы.

Сбор исходной информации включает: сбор документов, устанавливающих количественные, качественные и правовые характеристики объекта и сбор внешней (рыночной) информации.

Собранные данные на оцениваемый объект недвижимости должны удовлетворять следующим требованиям:

  • Непосредственно касаться оцениваемого объекта;
  • Должны быть подтверждены личным осмотром объекта оценки;
  • Быть сопоставимыми с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке недвижимости;
  • Предусматривать возможность корректировки, если в процессе сбора информации допущены отклонения от фактических значений;
  • Соотноситься с профессиональным опытом оценщика.

Рассмотрим пример описания объекта недвижимого имущества. Объектом оценки является двух комнатная квартира, расположенная в пятиэтажном кирпичном жилом доме, 1990 года постройки, общей площадью 55,7 м2, жилой площадью 31,0 м2.

Объект оценки оснащен следующими коммуникациями: центральное отопление, газоснабжение, электричество, холодное и горячее водоснабжение.

Таблица 5.1

Описание объекта оценки

Показатель

Характеристика показателя

1

2

Местоположение

Краснодарский край, Абинский район, город Абинск, улица Карла Либкнехта, дом 23 квартира 47

Район месторасположения объекта считается районом с высокой развитостью социальной и бытовой инфраструктурой, пользуется большим спросом на рынке недвижимости Абинского района Краснодарского края

Наименование объекта

Квартира

Вид права

Собственность

Собственник

Левченко В. Г., Левченко К. В.

Кадастровый номер

23-45-14/2000-402

Назначение земель

Земли населенных пунктов

Планировка сан.узла

Раздельный

Наличие балкона, лоджии

Балкон

Месторасположение в городе

Объект находится в центральной части населенного пункта

Преобладающая застройка микрорайона

Жилые дома частной застройки

Транспортная доступность (субъективная оценка)

Отличная

Обеспеченность общественным транспортом

Полная доступность общественным транспортом (автобусы, маршрутные такси, такси)

Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах шаговой доступности (1км)

В непосредственной близости от объекта оценки находятся: жилые дома, административные здания, парк, детский сад, кафе, продуктовые магазины, магазин одежды, школа

Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)

Отличная (район с высоко развитой социальной и бытовой инфраструктурой)

Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона

Абинский хлебозавод

 

Анализ социально-экономического положения района, в котором расположен объект оценки.Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследование общего состояния национальной экономики.

Следует выделить некоторые факторы, которые  необходимо учитывать при оценке недвижимости:

  • Политические факторы;
  • Экономические факторы;
  • Социально-культурные факторы;
  • Демографические;
  • Природно-географические;
  • Научно-технические.

Основными источниками макроэкономической информации являются:

  • Программы и прогноз Правительства Российской Федерации и органов местного самоуправления;
  • Данные Федеральной службы государственной статистики;
  • Аналитические обзоры информационных агентств;
  • Периодическая экономическая печать (газеты, журналы);
  • Рейтинги, обзоры, прогнозы аналитических агентств;
  • Региональные печатные изделия.

 

Анализ рынка недвижимости города или района, в котором находится объект оценки. Региональные рынки недвижимости функционируют под влиянием выше перечисленных факторов. Сложность анализа регионального рынка недвижимости обусловлена необходимостью правильного выделения внутренних факторов, определение степени их регулируемости, значимости и влияния каждого из них на состояние рынка недвижимости.

Исследование конъектуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренне информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

Основными источниками информации по рынку недвижимости являются профессиональные участники рынка недвижимости: риэлторы, консультанты и т.д.

Так же информацию по рынку недвижимости можно получить, изучив аналитические обзоры, публикуемые на сайтах Российской Гильдии Риэлторов; периодические издания, обзоры управляющих компаний.

Рынок недвижимости и стоимость объектов недвижимости зависит от открытой официальной информации, следовательно, оценщик может воспользоваться этой информацией, публикуемой, в том числе, в интернете.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта оценки с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность подобного рода действий.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений экспертов на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. При определении вариантов ННЭИ объекта используются несколько основных критерия анализа:

  • Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
  • Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника (пользователя) объекта.
  • Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.
  • Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Рассмотрим пример анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Таблица 5.2

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

№ п/п

Вариант использования

здания

Юридическая разрешен

ность

Физическая возможность

Экономическая целесообразность

Стоимость объекта, ден. ед.

Вывод о наиболее эффективном использовании

1

2

3

4

5

6

7

1.

Торговое

-

-

+

Не определяется, поскольку данный вариант является единственным, соответствующим всем критериям НЭИ

Не является наиболее эффективным

2.

Офисное / учебный корпус

-

+

+

Не определяется, поскольку данный вариант соответствует не всем критериям НЭИ

Не является наиболее эффективным

3.

Производственное

-

-

-

Не определяется, поскольку данный вариант соответствует не всем критериям НЭИ

Не является наиболее эффективным

4.

Складское

-

+

+

Не определяется, поскольку данный вариант соответствует не всем критериям НЭИ

Не является наиболее эффективным

5.

Жилое помещение

+

+

+

Не определяется, поскольку данный вариант соответствует не всем критериям НЭИ

Является наиболее эффективным

 

В результате наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки признается использование в качестве жилого помещения.

Определение рыночной стоимости объекта оценки

В практике традиционно применяют три основных подхода при определении стоимости объекта недвижимости:

  • Затратный подход;
  • Сравнение рыночных продаж;
  • Доходный подход.

Сравнительный подход.Сравнительный подход (рыночный) основан на принципе замещения - рациональный покупатель не заплатит за данный объект недвижимости больше чем ему обойдется аналогичный объект с подобными свойствами.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости принимает следующую форму:

 

Срi± Ki     (5.1)

Где  Ср- рыночная стоимость объекта недвижимости;

Цi – цена продажи i- ого сравниваемого объекта недвижимости;

Кi – величина корректировки цены продажи i–ого сравниваемого объекта недвижимости.

Последовательность действий при оценке рыночным подходом:

  • Выявление фактических продаж объектов аналогов на рынке недвижимости;
  • Проверка информации о сделках;
  • Внесение поправок, с учетом различий (в рублях или процентах);
  • Согласование скорректированных цен объектов аналогов  и стоимости для оцениваемого объекта.

Для выявления фактических продаж объектов-аналогов, оценщик в качестве источников информации может рассматривать региональные риэлтерские структуры, занимающиеся сделками с недвижимостью, государственные организации (бюро технической инвентаризации, региональные структуры Росреестра и т.д.) и др.

После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи  объектов недвижимости рассматриваемого типа необходимо определить единицу сравнения и основные показатели (элементы) сравнения, существенно влияющие на стоимость объекта недвижимости.

В качестве единиц сравнения можно выделить:

  • Цена за 1м2 общей площади жилого, офисного или гостиничного здания, коттеджа, квартиры и т.п.;
  • Цена за комнату, квартиру, здание или сооружение.

После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) необходимо определить основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость  оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продажи сравниваемых объектов недвижимости.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют несколько основных элементов сравнения:

  • Переданные права собственности на недвижимость;
  • Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;
  • Условия продажи (чистота сделки);
  • Динамика сделок на рынке (дата продажи);
  • Местоположение;
  • Физические характеристики;
  • Экономические характеристики;
  • Отклонения от целевого использования;
  • Наличие движимого имущества.

Таблица 5.3

Информация по сделкам купли-продажи

Характеристики

Оцениваемый объект

Объекты-аналоги

1

2

3

1

2

3

4

5

Общая площадь, м2

72,5

84,5

78,4

89,0

Цена продажи, руб.

определяется

3 500 000

3 350 000

3 800 000

Местоположение

г. Абинск, центральная часть

г. Абинск, район школы №1

г. Абинск, район Центрального рынка

г. Абинск, район Маслозавода

Этажность

1

1

1

1

Наличие коммуникаций

все

все

все

все

Материал постройки

Стены каменные

Стены кирпичные

Стены кирпичные

Стены блочные

Внутренняя отделка

Улучшенная

Евроремонт

Улучшенная

Евроремонт

Высота потолков, м

2,6

2,7

2,9

3,0

Год постройки

1969

1975

1965

1982

Количество комнат

4

3

4

5

 

Последовательность и измерение корректировок. Необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки, как в процентах так и в денежных единицах.

Методы выполнения корректировок:

  • Метод парных продаж;
  • Экспертный метод;
  • Статистический метод;
  • Стоимостной метод.

Основное правило корректировок – корректируется цена продажи объекта-аналога, а оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

В курсовой работе воспользуемся экспертным методом. Теперь можно последовательно определить величины корректировок, соблюдая при этом последовательность первых четырех элементов сравнения.

Таблица 5.4

Расчет корректировок

Характеристики

Оцениваемый объект

Объекты-аналоги

1

2

3

1

2

3

4

5

Цена продажи, руб

Определяется

3 500 000,00

3 350 000,00

3 800 000,00

Корректировка на площадь, %

 

+12,4

+4,3

+18,4

Скорректированная величина, руб

 

3 934 000,00

3 494 050,00

4 499 200,00

Корректировка на местоположение, %

 

-1

+1

-1

Скорректированная величина, руб

 

3 894 660,00

3 528 990,50

4 454 208,00

Корректировка на материал постройки, %

 

+1

+1

-1

Скорректированная величина, руб

 

3 933 606,60

3 564 280,41

4 409 665,92

Корректировка на наличие коммуникаций, %

 

0

0

0

Скорректированная величина, руб

 

3 933 606,60

3 564 280,41

4 409 665,92

Корректировка на этажность, %

 

0

0

0

Скорректированная величина, руб

 

3 933 606,60

3 564 280,41

4 409 665,92

Корректировка на внутреннею отделку, %

 

+1

0

+1

Скорректированная величина, руб

 

3 972 942,67

3 564 280,41

4 453 762,58

Корректировка на высоту потолков,%

 

+1

+2

+3

Скорректированная величина, руб

 

4 012 672,10

3 635 566,02

4 587 375,46

Корректировка на год постройки, %

 

+1

-1

+2

Скорректированная величина, руб

 

4 052 798,82

3 599 210,36

4 679 122,97

Корректировка на количество комнат, %

 

-1

0

+1

Скорректированная величина, руб

 

4 012 270,80

3 599 210,30

4 725 914,20

 

Обоснования корректировок. Переданные права  собственности. Правовой статус одинаков по всем сравниваемым объектам и соответствует оцениваемому объекту. Следовательно корректировка цен продаж отсутствует.

Условия финансового расчета при приобретении недвижимости. По сравниваемым объектам условия финансового расчета рыночные, поэтому корректировка отсутствует.

Условия продажи. Отклонения от чистоты сделок нет по всем сравниваемым объектам, следовательно, корректировка отсутствует.

Корректировку на площадь считаем по формуле:

 

Корректировка на площадь =            (5.2)

 

Где - площадь объекта-аналога;

площадь объекта оценки.

 

По первому объекту-аналогу корректировка на площадь равна 12,4%, по второму – 4,3% и по третьему – 18,4%.

Корректировка на местоположение: первый объект-аналог находится в районе первой школы, что хуже, чем объект оценки, поэтому корректировка равна (-1); второй объект находится в районе Центрального рынка, что лучше чем объект оценки, поэтому корректировка равна (+1); третий находится в районе Маслозавода, что немного хуже, чем оцениваемый объект, поэтому корректировка на будет (-1).

Корректировка на материал постройки: первый объект-аналог сделан из кирпича, этот материал лучше, чем материал объекта оценки, значит корректировка (+1); второй объект-аналог так же сделан из кирпича как и первый, поэтому корректировка будет (+1); третий объект-аналог сделан из блока, что хуже, чем материал объекта оценки, следовательно, корректировка будет составлять (-1).

Корректировка на наличие коммуникаций: все объекты имеют одинаковый набор коммуникаций, поэтому корректировка будет составлять (0).

Корректировка на этажность: все объекты по этажности одинаковы, поэтому корректировка (0).

Корректировка на внутреннюю отделку: первый объект-аналог имеет евроремонт, что лучше, чем у объекта оценки, следовательно, корректировка составит (+1); второй объект-аналог имеет такую же отделку, как и объект оценки, поэтому корректировка (0); третий объект-аналог имеет евроремонт это лучше чем у объекта оценки, поэтому корректировка составит (+1).

Корректировка на высоту потолков:  у первого объекта-аналога потолки выше, чем у объекта оценки, что лучше, поэтому корректировка составит (+1); у второго объекта-аналога высота потолков больше чем у объекта оценки, значит вносим корректировку (+2); у третьего объекта-аналога высота потолков самая большая из всех рассматриваемых объектов, поэтому вносим корректировку (+3).

Корректировка на количество комнат: у первого объекта-аналога на одну комнату меньше чем у оцениваемого объекта, поэтому корректировка составит (-1); у второго объекта-аналога количество комнат совпадает с количеством комнат оцениваемого объекта, поэтому корректировка составит (0); у третьего объекта-аналога на одну комнату больше чем у оцениваемого объекта, поэтому корректировка будет равна (+1).

Корректировка на год постройки: первый объект-аналог имеет корректировку (+1), так как год его постройки более поздний чем у оцениваемого объекта; второму объекту-аналогу присвоена корректировка (-1), потому что он был построен раньше чем оцениваемый объект; третьему объекту-аналогу присвоена корректировка (+2), потому что он более позднего года постройки чем оцениваемый объект.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов, с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

  • Проверить использованные для расчета данные и их скорректированные величины;
  • Провести согласование скорректированных величин путем расчета средневзвешенной величины.

Наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те объекты-аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Удельный вес может быть рассчитан на основании количества внесенных поправок, так как каждая внесенная поправка снижает точность расчетов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок, нужно присваивать наибольший удельный вес.

Удельный вес рассчитывается по формуле:

 

                                            (5.3)

Где Уд.вес – удельный вес, полученного значения скорректированной цены единицы сравнения аналога;

ni – количество внесенных поправок в стоимость i-ого сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта.

 

 

 

 

Таблица 5.5

Расчет согласования скорректированных цен

Характеристики

Оцениваемый объект

Объекты-аналоги

1

2

3

Скорректированная цена, руб.

-

4 012 270,8

3 599 210,4

4 725 14,2

Количество внесенных поправок

-

7

5

7

Удельный вес значения

-

0,29

0,42

0,29

Средневзвешенная цена, руб.

-

4 045 742

Вывод: рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж, равна 4 045 742 руб.

Затратный подход.В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта.

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения.

Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности.

Стоимость замещения выражается в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы.

Исходя из них на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооружения.

Затратный метод оценки применяют:

  • При оценивании новых или недавно построенных объектов;
  • При необходимости определения варианта ННЭИ земли;
  • При оценке объектов незавершенного строительства;
  • При оценке в целях страхования;
  • При итоговом согласовании стоимости.

Оценка объектов недвижимости затратным методом включает следующие этапы:

  1. Определение полной стоимости воспроизводства или стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости.
  2. Расчет износа.
  3. Оценка рыночной стоимости земельного участка.
  4. Расчет итоговой стоимости земельного участка.
  5. Расчет итоговой стоимости объекта затратным подходом.

Базовая формула затратного подхода к оценке стоимости объекта недвижимости имеет вид:

 

V=Vзу+Vвоспр.- И                                             (5.4)

 

Где Vзу – стоимость земельного участка;

Vвоспр. – стоимость воспроизводства улучшения;

И – износ объекта оценки.

Расчет восстановительной стоимости объекта оценки. Для расчета стоимости воспроизводства объекта оценки нам понадобятся следующие документы:

  • Технический паспорт на объект оценки;
  • Кадастровый паспорт на объект оценки;
  • Сборник №28 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений ….м1969».

В рамках затратного подхода рыночная стоимость жилого дома рассчитана методом сравнительной единицы.

Рассмотрим на примере. Объем оцениваемого здания равен 144м3. Группа капитальности II. Краснодарский край относится к третьему территориальному поясу (Приложение Б), поэтому поправочный коэффициент составляет 0,94 (Таблица 1 УПВС).

Коэффициент на высоту потолков комнат в оцениваемом объекте 1,04 (Таблица 2 УПВС).

Коэффициент на размер жилой площади 0,95 (Таблица 3 УПВС).

Коэффициент на архитектурное оформление фасада 1,028 (Таблица 4 УПВС).

Внутренняя отделка улучшенная, цена за 1 м2 = 30,1 руб. по сборнику УПВС 1969г. (Таблица 1 стр.7 УПВС).

В случае отсутствия одного из видов благоустройства объекта недвижимости восстановительную стоимость следует уменьшать:

  • Отсутствие центрального отопления – 7,6% (Таблица 1 стр.7УПВС).

Выраженные в процентах поправки, понижающие стоимость оцениваемого здания, преобразуем в общий понижающий коэффициент:

 

 

0,924 – понижающий коэффициент.

При наличии других разновидностей благоустройства стоимость здания следует увеличивать в следующих процентах:

  • Наличие газоснабжения +1,4%;
  • Наличие ванны с газовой колонкой +3,6%.

Выраженные в процентах поправки, повышающие стоимость оцениваемого объекта недвижимости, преобразуем в общий повышающий коэффициент:

1,05 – повышающий коэффициент.

Перемножаем понижающие коэффициенты с целью получения единого понижающего коэффициента для оцениваемого объекта:

 

0,94×0,95×0,924=0,825.

 

Перемножаем между собой повышающие коэффициенты с целью получения единого повышающего коэффициента для оцениваемого объекта:

 

1,028×1,04×1,052=1,12.

 

Вычисляем восстановительную стоимость объекта по формуле:

 

,    (5.5)

 

где – стоимость воспроизводства объекта оценки;

– объем объекта оценки;

– цена за 1 м3;

– понижающий коэффициент;

– повышающий коэффициент.

 

=144×30,1×0,825×1,12=4004,99 руб. (в ценах 1969г.)

 

Чтобы перевести в цены 2011 года используют коэффициент 40,38 (2017год – 109,73)

 

=4004,99×40,38=161 721,32 руб.

Определение совокупного износа объекта оценки.Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценивании) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а так же их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в наименьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

В зависимости  от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Оценочный износ – один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а так же жизнедеятельности человека.

Функциональный износ – это потеря стоимости в результате несоответствия объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружений в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Внешний (экономический износ) – это обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.д.

Для расчета физического износа применим метод наблюдения. Метод наблюдения основан на процедуре визуального осмотра конструктивных элементов объекта оценки. На основе полученных фактических данных подготовлено заключение в виде процентной поправки, вычитаемой из стоимости воспроизводства или замещения оцениваемого объекта. Для этого в качестве ориентира оценщик может воспользоваться таблицей для оценки физического износа. (Таблица 5.6).

Таблица 5.6

Определение физического износа

Физический износ,%

Оценка технического состояния

Состояние несменяемых конструкций здания

Состояние внутренних конструктивных элементов

1

2

3

4

0-20

Очень хорошее

Повреждений и деформаций нет.

Так же нет устранений дефектов.

Полы и потолки ровные, горизонтальные. Отсутствуют трещины в покрытиях и потолке.

21-40

Хорошее

Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках.

Полы и потолки ровные. На потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.

41-60

Удовлетворительное

Имеется много следов ремонта трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривлений по горизонтальной линии и следы их ликвидации, износ кладки стен характерными трещинами блоками.

Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельное отставание покрытия пола (паркета, плитки). Большое число повреждений ступений.

61-80

Неудовлетворительное

Имеются открытые трещины различного происхождения. В том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали.

Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость и массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившиеся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число повреждений ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями.

 

Функциональный износ теоретически представляет собой разницу между величинами восстановительной стоимости здания и стоимости его замещения. В методе разбиения износ подлежит дифференцированной оценке – по видам (устранимый и неустранимый) и генерирующим его факторам. В частности, исходя из техники расчетов, устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов обусловленных:

  • Недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
  • Потребностями в замене или модернизации элементов;
  • Переизбытком отдельных элементов, так называемых сверх улучшений.

По отношению к оцениваемому объекту функциональный износ равен нулю.

Внешний износ при расчетах не учитывается, так как рыночная среда, состояние района, местоположение объекта в районе, а так же ближайшее окружение, учитывая анализ рынка и местоположения оцениваемого имущества, отрицательного воздействия на стоимость объекта оценки не оказывают.

При определении общего накопленного износа используется кумулятивная модель расчета износа. Общая формула определения накопительного износа имеет следующий вид:

 

                                     И=Ифизфункцвнешн,                                 (5.6)

Где И – общий накопленный износ;

Ифиз – физический износ объекта оценки;

Ифункц – функциональный износ объекта оценки;

Ивнешн – внешний (экономический) износ объекта оценки.

Величина накопленного физического износа объекта недвижимости может быть определена на основании правил оценки физического износа зданий и сооружений и визуального осмотра.

Согласно таблице 5.6 физический износ объекта оценки составит 40%. Функциональный и внешний износы равны нулю. Совокупный износ рассчитаем по формуле (5.6), он составит 40%. В денежном выражении износ объекта оценки составит 64 688,53руб.

Определение стоимости земельного участка.Стоимость земельного участка определяется по выкупной цене, по формуле:

 

              (5.7)

 

Где 100 – коэффициент увеличения ставки земельного налога в населенных пунктах Краснодарского края (№532 – КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае»).

Кадастровая стоимость указана в кадастровом паспорте на объект оценки и составляет 960 000руб.

Информацию о кадастровой стоимости объекта оценки можно получить так же  на сайте Росреестра «Публичная кадастровая карта».

Ставку земельного налога необходимо брать на официальном сайте ФНС России. В данном случае она составит 0,08%. В результате стоимость земельного участка составит 768 000 руб.

 

.

Расчет итоговой стоимости объекта оценки затратным подходом.Пользуясь базовой формулой (5.4) затратного подхода к оценке стоимости объекта недвижимости определяем стоимость недвижимости:

 

V=161 721.32+768 000 – 64 688.53 = 865 032.79 (руб.)

Вывод: Стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, составит 865 032,79руб.

Доходный подход.Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. То есть, рыночная стоимость объекта недвижимости может определена как сумма предполагаемых доходов от использования помещения с учетом в перспективе ее перепродажи (реверсии).

Доходный подход в данном случае не использовался, так как расчеты, полученные при использовании данного подхода, отражают ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В данном случае объектом оценки является жилой дом, целью приобретения которого является проживание, а не извлечение дохода. Использование многих параметров, определяемых экспертно  в доходном подходе (потери на недобор в арендной платы, ставка капитализации и др.), снижают достоверность определяемого значения стоимости, поэтому доходный подход был исключен из расчетов.

Согласование результатов. Целью сведения результатов используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимости оценки. Определим преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости по следующим критериям:

  •                 Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца;
  •                 Тип качества и обширность информации, на основе которых проводился анализ;
  •                 Способность параметров и методов учитывать конъектурные колебания и стоимость денежных средств.
  •                 Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (место расположения, размер, потенциальная доходность).

Применяя различные подходы к оценке стоимости объекта, были получены результаты, приближенные друг к другу. Для определения окончательной рыночной стоимости, учитывая цель оценки, и наличие исходных данных по каждому методу. Результаты согласования сведены в таблице 5.7

Таблица 5.7

Согласование результатов проведения оценки

Подход к оценке

Полученный результат при использовании подходов к оценке, руб.

Вес каждого подхода в окончательной величине стоимости, %

Стоимость в результате использования различных подходов к оценке, руб.

1

2

3

4

Затратный

865 032,79

20,0

173 006,56

Сравнительный

       4 045 742,00

80,0

         3 236 593,60

Доходный

Мотивированный отказ

Итого:

 

100

3 409 600,16

 

Затратный подход дает достоверные результаты. Затратному подходу присваивается вес 20%.

Сравнительный подход дает самые достоверные результаты, поскольку Оценщики располагают достаточным количеством информации по продажам объектов, аналогичных оцениваемому. Сравнительному подходу присваивается вес 80%.

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 08.04.2011г. составляет 3 409 600,16руб.

Заключение

Заключение в курсовой работе играет основную роль, поскольку оно должно в себе содержать весь материал, описанный в основной части, только кратко и гармонично оформленный, ваши собственные выводы о проделанной работе, ответы на вопросы введения, рекомендации и дальнейшие пожелания.

Кроме того, заключение в курсовой работе должно быть гармоничным продолжением основной части. Как правило, этот раздел имеет объем от 2 до 3 листов формата А-4, но содержит на этих листах основную мысль вашей курсовой работы.

Заключение в курсовой работе очень тесным образом пересекается с введением. В заключении должны содержаться сведения о том, насколько выполнены цели и задачи курсовой работы и выполнены ли они вообще. На этом обязательно следует сделать акцент.

Актуальность выбранной темы и ее обоснование – это обязательная информация для заключения. К этим выводам вы должны прийти самостоятельно и изложить собственные мысли по этому поводу, опираясь на проведенные вами исследования.

Кроме того, заключение в курсовой работе должно содержать в себе описание проведенных вами мероприятий, совершенных действий, которые обязательно нужно подытожить. То есть, вы должны кратко описать содержание основной части и рассказать о своих действиях при выполнении практической части. Все сведения должны быть подкреплены вашими выводами и рекомендациями, которые вы сами должны составить на основании проделанной работы.

Заключение в курсовой работе не обходится без анализа вашей деятельности, а точнее – неудач и препятствий, с которыми вам пришлось столкнуться при исследовании заданной темы. Не стоит делать сильный акцент на неудавшихся вам мероприятиях, но без их описания тоже обойтись нельзя. Просто больше внимания акцентируйте на ваших достижениях.

Все ваши рекомендации и выводы, сделанные на основании практической части, должны обязательно быть подкреплены доказательствами. В роли доказательств могут выступать ваши расчёты, приложения или ссылки на законы и нормативные акты. Можно привести сразу несколько доказательств вашей правоты.

Очень ответственно подойдите к написанию заключения, поскольку при проверке курсовой работы обращать внимание в первую очередь будут именно на него. Заключение в курсовой работе является лицом вашей деятельности.

Список используемых источников.

Список литературы необходимо составлять по определенным правилам:

  •                 Отбор литературы.     Указывается литература, использованная при подготовке работы;
  •                 Описания источников. Каждая запись о книге или статье – это краткая библиографическая запись, включающая в себя основные сведения:

   - фамилия автора и его инициалы;

   - заглавие;

   - выходные данные: место издания, издательство, год издания;

   - количество страниц.

Пояснения  по оформлению списка использованной литературы приведены в пункте 3.10 настоящих методических рекомендаций.

Приложения.

Пояснения по оформлению приложений указаны в пункте 3.11 настоящих методических рекомендаций.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6.СПИСОК РЕКОМЕНДОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ

  1.               Гражданский кодекс РФ
  2.               Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004г. №190-ФЗ
  3.               Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. №214-ФЗ
  4.               Федеральный закон от 29.12.2004г. №196-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”
  5.               “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” – Федеральный закон от 29.12.2004г. №189-ФЗ
  6.               “О финансовой аренде (лизинге)” (с изм. и доп. от 29.01.2002г., 24.12.2004г., 23.12.2003г., 22.08.2004г.) – Федеральный закон от 29.10.1998г. №164-ФЗ
  7.               “О внесении изменений и дополнений в Закон РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ” (с изм. и доп. от 29.12.2004г.) – Федеральный закон от 20.05.2002г. №55–ФЗ
  8.               “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” – Федеральный закон от 30.12.2004г. №214-ФЗ
  9.               “О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге) недвижимости” – Федеральный закон от 30.12.2004г. №216-ФЗ
  10.          “О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ и Закон РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ” (с изм. и доп. от 29.12.2004г.) – Федеральный закон от 15.05.2001г. №54-ФЗ
  11.          Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г. №136-ФЗ (с изм. и доп. от 30.06.2003г., 29.06.2004г., 03.10.2004г., 21.12.2004г., 29.12.2004г., 07.03.2005г.)

 

 

 

  1. ПРИЛОЖЕНИЯ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПриложениеА

Министерство образования и науки молодежной политики Краснодарского края

государственное бюджетное профессиональное  образовательное учреждение Краснодарского края «Ахтырский техникум Профи-Альянс»

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу Краснодарский край, Абинский район,г. Абинск, ул. Кирова 105

 

 

Допущена к защите:

Зам.директора по УМР

 

____________Н.Н. Матак

 

 

 

 

Работу выполнил:

студент группы № 10.1-14

 

_____________И.И. Иванов

 

Руководитель курсовой работы

 

_____________Е.В. Гайдак

 

 

 

 

Ахтырский

2017г.

ПриложениеБ

 

 

C:\Users\lisey\Desktop\ПМ04 оценка\курсовая работа\методичка к к.р. оценка недвижимости\Новая папка\6XL5762Sbso.jpg

Информация о публикации
Загружено: 12 марта
Просмотров: 1109
Скачиваний: 3
Гайдак Екатерина Викторовна
Внеурочка, СУЗ, Разное
Скачать материал